안녕하세요. 법무법인 대건입니다. 오늘은 변경등기 계약서 작성에 대해 안내하겠습니다.

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금전거래는 되도록 하지 않는 것이 좋으나, 살면서 일어나는 경우가 종종 있습니다. 채무관계가 생겨날 때에는 반드시 돈을 돌려받지 못할 경우를 대비하여 안전장치를 설정해 두어야 하는 데 그 중 하나가 채무자 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 같은 물적담보를 제공받는 방법입니다. 담보가치가 확실한 부동산에 곧바로 소송절차 없이 경매신청을 할 수 있게 되는 근저당권 설정이 가장 확실한 안전장치라고 볼 수 있겠습니다.

근저당 변경등기는 이전에 작성하였던 근저당설정계약의 계약사항 중 일부를 변경하는 것으로 것입니다.

보증금문제에서도 발생할 수 있는데, 이경우 변경등기가 안전장치로 작용할 수 있습니다.

, 집주인의 후순위대출 후 보증금을 증액해 재계약하는 경우 전세보증금을 온전히 보호받지 못할 수가 있습니다. 예를 들어, 집주인이 5,000만원을 대출받은 후 기존세입자와 전세보증금을 3,000만원 올려 재계약했다고 가정하는 경우. 보증금 인상분 3,000만원은 집주인의 대출금보다 등기상 후순위이기 때문에 경매 시 변제 순서는 전세보증금 2억 원, 대출금 5,000만원, 인상된 전세보증금 3,000만원 순서가 됩니다. 따라서 해당 주택이 2억 5,000만원에 낙찰 되는 경우 세입자는 전세보증금 3,000만원을 날릴 수 밖에 없습니다.  보증금 회수에 따른 위험부담을 줄이기 위해서는 재계약을 할 때 인상된 전세보증금 3,000만원으로 대출금을 일부 상환하고 근저당권 변경등기를 한다 라는 특약을 작성하는 것입니다.

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근저당변경등기를 하는 경우에 기존의 근저당권설정등기가 부기등기형식으로 되어있는지 아니면 새로이 근저당권설정등기가 된 것인지를 확인하여야 합니다. 부기등기 된 것이라면 원래의 주등기가 갖는 우선순위를 그대로 유지합니다. 새로운 근저당설정등기를 한 것이라면 확정일자와 근저당권설정등기일자 사이의 선후에 의해 우선변제 순위가 결정됩니다. 집주인이 바뀌더라도 주택임대차보호법의 적용을 받는 전세계약이면 바뀐 집주인이 임대차보증금 반환의무를 부담합니다.

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근저당 변경등기신청서를 작성하는 경우에는 다음의 사항을 포함하여 기재하도록 합니다.

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1. 부동산의 표시

2. 등기원인과 그 연월일

3. 등기의 목적

4. 변경할 사항

5. 등기의무자 및 등기권리자의 성명

6. 주민등록번호

7. 주소지 등

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공유물분할의 경우에도 변경등기가 필요한 경우가 많이 있습니다.

토지분할 청구는 민법상 공유물분할의 성격을 가질 수 있으며 공유물분할청구소송이 확정되면 그에 따라 공유지분이전등기가 수반되는 데, 지분에 대한 근저당권을 분할된 부동산 전부에 효력이 미치도록 근저당권변경등기를 하거나 또는 추가근저당권을 설정하는 방법으로 처리할 수 있습니다.

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아래의 파일은 변경등기 신청서 양식입니다.

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무료로 다운받아 작성하시고, 작성에 참고하시기 바랍니다. 변경된 근저당 합의내용을 반영하여 계약서를 작성하시면 되며 채무환금의 의무를 하지 않는 경우 근저당계약의 등기를 통해 변제받을 수 있으므로 변경사항에 대해 명확하게 기술하셔야 합니다. 궁금하신 점이나 거래에 있어서 헷갈리는 부분, 정확한 법적 판단에 대해 조언이 필요하신 분은 언제든지 부담없이 법무법인 대건으로 연락주시기 바랍니다.