각종 사회 이슈가 늘어나고 이해관계자가 얽히고설키며 법으로 분쟁 해결을 호소하는 사례가 증가합니다. 부동산, 금융 등 민생 법률도 한층 복잡해져, 법이 꼭 알아야 하는데 쉽게 접근하기 어려운 ‘미지의 영역’으로 남고는 합니다. 법을 몰라 손해를 보는 사례도 허다하지요. 매경이코노미는 독자들이 법에 좀 더 친근하게 다가갈 수 있도록 2022년부터 ‘생활 속 법률 이야기’를 신설합니다. 필자는 6명입니다. 최재원 법무법인 자연수 대표가 일반인이 꼭 알아야 할 부동산 관련 법률 이야기를 풀어낼 예정입니다. 최준영 법무법인 대건 대표는 4차 산업, 형사, 부동산 등 다양한 법률 이슈를 사례를 통해 쉽게 설명합니다. 김연학 법무법인 율촌 변호사, 홍성 법무법인 화우 변호사, 김민정 법무법인 세종 변호사는 각각 자산 보호, 인사·노동, 관세·조세 부문 등을 중심으로 차별화한 칼럼을 선보입니다. 선종문 법무법인 광야 대표변호사는 연예계에서 일어나는 법률 이슈를 쉽게 다룰 예정입니다.

집값이 천정부지로 치솟고 전세 매물이 급감한 시절, 조금이라도 저렴한 전세 매물을 찾으려는 이들이 늘어나고 있다. 그러나 저렴한 매물을 찾다 문제가 생겨 소중한 전세보증금을 다 날리는 경우도 심심치 않게 발생한다.

특히 사회 경험이 부족한 2030이 이런 경우에 많이 부닥친다. 2021년 8월 기준 40대 이상 전세보증금 반환보증 사고 금액이 1302억원인 반면 2030세대의 보증 사고 금액은 무려 2210억원이나 되는 것으로 나타났다. 2030세대 전세보증금 보증 사고는 2020년에 비해 2배 가까이 증가했다.

그중 대표적인 것이 다가구주택 전세 계약, 신탁등기된 주택에 대한 전세 계약, 임대관리업체와의 전세 계약으로 인한 전세보증금 편취 사례 등이다.

우선 임대관리업체와 전세 계약을 체결하는 경우 무엇을 주의해야 하는지 알아보자.

A씨는 2016년 천안에 위치한 오피스텔 2채를 분양받으면서 임대관리업체에 임대차 계약 체결 등 임대와 관련한 일체의 업무를 위임했다. A씨는 보증금 1000만원에 월세 75만원을 받기로 하고 임대관리업체에 계약 체결을 위임했는데, 임대관리업체는 세입자와는 보증금 5000만원에 월세 10만원으로 반전세 계약을 체결했다. 임대관리업체가 집주인 몰래 보증금을 4000만원이나 더 챙긴 셈이다. 대신 집주인 A씨에게는 매월 월세 75만원을 꼬박꼬박 입금해줬다. 당연히 A씨는 임대관리업체가 세입자와 반전세 계약을 체결했는지 전혀 모르고 있었고, 심지어 임대관리업체가 2018년에 계약을 갱신하면서 보증금을 1000만원 더 올려 받았지만 A씨는 이 사실 또한 까맣게 모르고 있었다.

A씨뿐이 아니다. 임대관리업체는 이런 식으로 해당 오피스텔 수백 명의 집주인으로부터 월세 계약을 위임받은 후 세입자와는 전세 또는 반전세 계약을 체결하고 수백억원의 전세보증금을 따로 챙겼다. 결국 임대관리업체 대표는 전세보증금 수백억원을 편취한 혐의로 구속됐다.

세입자 입장에서는 임대관리업자 구속이 중요한 것이 아니라 자신의 전세보증금을 돌려받는 게 더 중요하다. 그런데 임대관리업체 대표가 자금 여력이 없다 보니 세입자들은 집주인을 상대로 전세보증금을 돌려달라고 소송을 제기할 수밖에 없었다. 어떻게 보면 A씨 같은 집주인도 본인이 전세보증금을 수령한 적이 없으니 순순히 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 수 없는 노릇이었다. 집주인과 세입자 모두 피해자였던 셈이다.

결국 A씨는 세입자로부터 전세보증금 반환 청구 소송을 당했다. 법원은 A씨가 작성해준 위임장을 근거로 임대관리업체뿐 아니라, 집주인 A씨에게도 전세보증금 반환 책임이 있다고 인정했다. 당시 법률적인 쟁점은, ‘임대관리업체가 집주인 몰래 전세 계약을 체결한 경우에도 집주인이 책임을 져야 하는지’였다. 법원은 A씨가 작성한 위임장의 ‘보증금과 월세액에 제한을 두지 않는다’는 내용을 이유로 들었다.

이 사건은 계약 건별로 위임장 내용이나 법적인 사실관계가 조금씩 달라 어떤 경우에는 세입자가 집주인을 상대로 한 소송에서 승소하기도 하고, 어떤 경우에는 세입자가 패소했다. 세입자가 패소한 사건을 보면, 대부분 위임장이나 영업위탁계약서에 ‘월세 계약만을 위임한다’는 내용이 명확히 기재돼 있는 경우였다.

이처럼 비슷하게 보이는 사건이더라도, 실제 소송에서는 계약서의 구체적인 내용, 위임장에 기재된 내용, 계약 체결 경위 등에 따라 소송 결과가 달라질 수 있다. 그러니 집주인과 직접 전세 계약을 체결하지 않고 임대관리업체와 전세 계약을 체결하는 경우에는 반드시 임대인이 작성한 위임장과 인감증명서 등을 챙겨야 하고, 위임장 내용도 꼼꼼히 확인해야 한다. 임대인이 어느 범위까지 계약을 위임했는지 또한 반드시 확인해야 한다. 또한 가능하다면 반드시 임대인과 직접 통화해 ‘월세 계약이 아니라 전세 계약을 위임했는지’ ‘전세보증금이 얼마고, 전세보증금 입금 계좌를 알고 있는지’도 반드시 확인해야 한다.

또한 이 사건은 A씨처럼 임대관리업체에 모든 것을 위임한 집주인에게도 시사하는 바가 크다. ‘○○에 제한을 두지 않는다’는 두루뭉술한 문구 하나로 엄청난 손해를 입을 수 있는 만큼, 위임장을 작성할 때 문구가 명확한지 꼼꼼하게 점검해야 한다.

▶사회 경험 부족한 청년층 전세보증금 반환 사고 노출 많아

‘신탁등기된 주택’에 전세로 들어갈 때도 주의할 점이 많다. 관련 법률 상담 건수가 5년 새 3배 이상 증가했다.

이때 가장 중요한 사실은 주택 소유자가 위탁자(집에 대한 원소유자로서 신탁회사에 집의 소유권을 신탁한 사람, 등기부에는 위탁자로 표시됨)가 아니라 신탁회사라는 점이다.

2018년 신탁등기된 전세 매물로 100억원대 사기 사건이 발생한 서울 영등포구 라프하우스 사건도 피해를 입은 142가구 중 대부분 세입자가 20~30대 사회초년생이었다. 또한 신림동의 한 빌라 세입자 16명이 신탁된 빌라에 입주한 후 전세보증금을 돌려받지 못해 위탁자(임대업자) 부부를 사기 혐의로 고소한 사건이 있었는데, 역시 피해자 대부분이 대학생이나 취업준비생, 예비부부나 신혼부부 등 20~30대였다.

두 사건 모두 건물 소유자가 신탁사에 건물을 담보신탁한 후 거액의 대출을 받았는데, 건물에 대한 담보신탁 이후에도 실소유자 행세를 하며 거액의 전세보증금을 편취한 사건이다.

현행 법률이나 판례상 신탁등기된 주택의 소유자는 위탁자가 아니라 신탁회사다. 따라서 위탁자와 전세 계약을 체결하더라도 반드시 수탁사(신탁사)의 동의를 받아야 하며, 가능하면 아예 처음부터 수탁자와 전세 계약을 체결하는 것이 안전하다.

그런데 앞서 언급한 2가지 사례에서 피해자들이 한결같이 얘기하는 것은 전세 계약 체결을 중개한 공인중개사에 대한 불만이다. 전세 계약을 중개하면서도 공인중개사들이 신탁등기된 주택의 문제점이나 위험성에 대해 전혀 고지하지 않아 피해가 커졌다는 주장이다. 이런 경우 피해를 입은 세입자들은 공인중개사를 상대로 ‘설명·고지의무 위반’을 이유로 손해배상청구가 가능하다. 그러나 손해배상청구를 해도, 세입자 본인도 신탁등기된 주택의 문제점에 대해 법적으로 확인할 의무가 있기 때문에 실제 손해액의 전부를 배상받기는 힘들다. 전체 손해액 중 세입자의 과실만큼 ‘과실상계’가 이뤄져 일부만 배상받을 수 있다는 의미다.

신탁등기된 주택에 대해 전세 계약을 체결하는 경우 반드시 신탁원부를 확인해야 한다. 신탁원부를 보면 대부분 대출을 해준 금융기관이 ‘신탁수익권’에 대해 우선수익자로 지정돼 있음을 알 수 있다. 따라서 신탁등기된 주택이 혹여라도 경매에 들어가면 세입자는 전세보증금을 거의 돌려받지 못하는 경우가 대부분이다. 따라서 아무리 값싼 매물이 있더라도 신탁등기된 주택에는 전세로 들어가지 않는 것이 현명하다.