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안녕하세요 법무법인 대건입니다.
오늘은 빌라 경매사기에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

요즘 빌라 전세 보증금 사기가 급증하고 있는 때입니다.
전세 보증금 사고 유형중 대다수는 전세계약기간 만기를 앞둔 전세입다가 다음 전세입자를 찾지 못해 보증금을 제때 돌려받지 못한 경우가 많습니다.

또한 집주인이 갭투기로 빌라를 여러채를 구입했다가, 대출금이나 대출이자를 감당하지 못해 집이 경매로 넘어가는 사건들이 종종 일어나고 있습니다.
최근에는 법망을 이용해서 이와 비슷한 빌라전세사기가 늘고 있는데요.

빌라 전세사기에서 경매로 넘어가기 까지의 수법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

[전세사기단, 매매가 원활하지 않아 고심중인 빌라 집주인에게 접근하는 수법]

먼저 아파트에 비해서 선호도가 낮은 빌라의 경우에는 매매가 원활하지 않은 경우가 많습니다.
또한 갭투자 목적으로 1가구 다주택 보유한 임대사업자가 자금 사정이 안좋아지게 되어 매매차액만큼 이익을 실현하고 싶거나 일시적 1가구 2주택자로 세금폭탄 회피를 위해서 집을 빠른 시일내에 처분하고 싶은 집주인들이 있는데요.

전세사기단은 이런 급매 처분을 원하는 집주인들에게 접근하여 원래의 시세보다 더 높게 처분해주되, 그 차액 중 일부를 자신들에게 주는 조건을 걸어 계약을 맺자고 요구합니다.
집주인 입장에서는 손해볼 것이 없기 때문에 흔쾌히 수락하게 되는데요.

계약이후, 빠른 매매를 위한 방법 중 하나라며 권유해 전세 세입자를 구해 전세계약을 하게합니다.
전세세입자가 가져온 전세보증금은 집주인이 가져가게 되고, 그 중 일부를 전세사기단에게 계약비로 주게 됩니다.

이후 전세사기단은 만들어놓은 컴퍼니, 즉 실제 영업활동과 운영을 전혀하고 있지 않은 유령법인과 집주인 사이에 빌라 매매계약을 하도록 돕습니다.
유령법인의 대리인임을 자처하며 법인이 투자목적, 직원기숙사등으로 구입을 원한다고 하여 매도하도록 합니다.

집주인은 원래의 시세보다 높게 빠른 시간내에 매매 가능하기에 흔쾌히 집을 매도합니다.
매도 이후에 집주인은 수수료를 전세사기단에 지급하게 되는데요.

결론적으로 보면 자신도 빌라전세사기에 가담하게 된 것이지만, 집주인은 이런 사실을 아는 것이 어렵습니다.
전세사기단은 유령법인이 집을 취득한 이전, 이후로 유령법인에 유령직원을 등록해서 막대한 급여와 퇴직금등이 발생하였으나 미지급된 것으로 서류를 꾸밉니다.

또한 은행이 아닌 대부업체에서 집을 담보로 막대한 금액을 대여한 것으로 서류를 만듭니다.
추가로 등기부 등본상에서도 대부업체명으로 근저당을 설정 합니다.

법인이 직원에게 급여지급을 못한 미지급부채와 대부업체 대여금 액수가 막대하여 이때 집은 경매로 넘어가게 됩니다.
서류상으로 보면 막대한 부채를 감당하지 못하는 법인에 대항해 대부업체와 법인직원이 채권회수를 위해 법인이 자산인 집이 경매가 들어간 것으로 보입니다.

집주인이 바뀌어도 이전 집주인과 맺은 전세계약은 그대로 승계되기에 경매가 진행하게 되더라도, 전세보증금이 배당금 지급 시 1순위 채권이라고 많은 분들이 알고 계십니다.
하지만 예외가 있는데요.

경매 후 배당금 지급 순의에서 전세세입자의 임차보증금보다 법인 임직원의 미지급 급여를 우선시합니다.
실질적으로 해당 절차에 따라서 배당을 하고 나면 보증금을 지금할 배당금은 거의 남아있지 않게 되는데요.

따라서 전세계약기간이 종료되고, 전세보증금을 못 받은채 집을 명도해줘야 하는 가능성이 많습니다.
이처럼 법인 소유 부동산을 임차하거나 전세를 할 때에는 많은 주의가 필요가 있는데요.

자신도 모르게 빌라 경매사기를 당할 수도 있다는 사실에 걱정이 많으실텐데요.
전세계약 시에 사전에 전세사기 여부를 판가름 할 수 있는 확실한 방법은 없지만 처음 부동산 계약전 등기부등본상 권리분석을 통해 위험한 물건인지 여부, 전세보증금 반환 보험 가입 가능 물건인지 확인하고, 공인중개사가 무등록중개사인지의 여부를 통해 어느정도 예방이 가능합니다.

하지만 이미 경매사기를 당하셨거나 빌라 전세사기에 휘말려 도움이 필요하신 분들은 저희 법무법인 대건에 연락주시면 그에 맞는 해결전략을 제시해 드리고 있습니다.
돈이 걸린 중요한 문제인 만큼 저희 법무법인 대건은 의뢰인 분들에게 만족할만한 결과를 드리기 위해 노력하고 있습니다.

부담갖지 마시고 언제든지 문의주시기 바랍니다.

감사합니다.