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안녕하세요 법무법인 대건입니다.

본인이 거주하고 있던 집이 어느날 경매에 넘어가게 된다면 세입자 입장에서는 당황할 수밖에 없습니다.

보증금을 돌려받는 방법부터 이사에 대한 계획까지 알아봐야 할 게 한 두개가 아닌데요.
이러다 법정싸움을 하게 되면 어떻게 대응해야 할지 막연하게 걱정부터 될 것입니다.

오늘은 전세 경매사기에 대해서 어떻게 대처해야 하는지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

[전입신고와, 확정일자]

거주하던 집이 경매로 넘어갈 경우에는 가장 먼저 대항력과 우선변제권 여부를 따져봐야 합니다.
대항력이란 임차인이 임차주택에 관해서 이해관계를 가지고 있는 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
즉 약속한 임차기간 내에 경매나 매매 등으로 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 만료 전까지 임차권을 주장함과 동시에 계속 집에 살 수 있는 권리입니다.

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 그 다음 날부터 오전 0시부터 생깁니다.
등기부등본상 앞에서 다른 권리가 접수된 것 없이 깨끗하다면 대항력을 취득하게 됩니다.
그 이후에 가압류나 저당권이 설정돼도 보증금을 받는 데에는 큰 문제가 없습니다.

그러나 대항력이 없는 상태에서 부동산 경매가 진행되면 주택의 낙찰대금은 권리자의 선순위대로 배당되기 때문에 선순위자가 많게되면 보증금 일부 또는 전액을 받지 받을 수도 있습니다.

다음으로는 우선변제권을 확인해야 합니다.

우선변제권이란 임차주택이 경·공매되는 경우 임차주택 대금에서 후순위권리자보다 우선해 먼저 보증금을 돌려받을 권리를 뜻합니다.
우선변제권은 대항력 취득 요건에 임대차계약증서상 확정일자까지 갖춰야 취득됩니다.

임대차계약서를 작성한 날 바로 확정일자를 받아두는 사람들도 종종 보이곤 하는데요.
그렇게 해도 대항력을 취득하지 못하면 우선변제권이 생기지 않기 때문에 보증금을 반드시 돌려받을 수 있는 건 아닙니다.

혹은 계약 때부터 이미 선순위근저당이 설정된 집을 임차하면 전입신고와 확정일자를 받는 두 절차를 모두 완료했다고 해도 대항력이 생기지 않습니다.
종전에는 임차인이 입주 후 지방자치단체나 대법원 인터넷 등기소 등을 통해 전입신고와 확정일자 신청을 직접 해야 했습니다.

하지만 2021년 6월부터 전월세신고제가 시행되며 계약 한달 이내 새 집에 들어올 경우 임차인은 임대차신고와 동시에 자동으로 확정일자를 받게되고 전입신고도 처리할 수 있게 됐습니다.

보증금 반환은 대항력에 달려있는데요.

각각 다른 입장에서 생기는 효력이 다르게 나타나고 있는데요.
어떤것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

1. 대항력 있는 선순위 임차인 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인에겐 두 가지 선택권이 있습니다.

첫 번째는 배당요구를 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가는 방법입니다.
경매 개시가 결정되고 이 내용이 등기부등본에 기재되고 난 후에는 임차인에게 배당요구 신청과 그 기간을 알려주는 문서가 송달됩니다.
배당신청 기간 내에 배당신청을 하게 되지 않으면 배당이의의 소를 제기할 자격이 없어지므로 배당을 요구할 계획이 있다면 기한을 정확히 지키는 것이 좋습니다.

여기서 주의할 점이 있습니다.
매각기일까지는 이사를 가게되면 안 된다는 건데요.
배당요구 후 우선변제를 받기 위해서는 주택 점유와 동시에 주민등록을 갖추고 있어야 합니다.
만약 이사를 가버리면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다.

다만 법원에 임차권등기명령을 미리 신청했다면 집을 비워도 상관없게 됩니다.
임차권등기가 되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.

2. 대항력 있는 후순위 임차인 근저당권 등 말소기준권리보다 뒤에 전입신고를 하고 입주하고 난 뒤 확정일자를 받았을 경우입니다.
이런 임차인은 배당요구를 할 순 있지만 낙찰자에게 기존 임대차계약 효력을 주장하지는 못 하게 됩니다.
확정일자에 따라서 순서대로 배당을 받게 되었으나 당초 보증금보다 금액이 모자랄 때 낙찰자에게 이를 달라고 요구하거나, 집을 비워주지 않는 등의 행위를 할 수 없는 것이죠.

3. 대항력 없는 임차인 전입신고 없이 확정일자만 받은 임차인은 어떨까요? 전입신고를 하지 않으면 대항력이 생기지 않습니다.
대항력 없는 임차인은 확정일자를 받았다고 해도 경매법원에게 자신의 몫을 배당해줄 것을 요청하기 힘듭니다.
확정일자는 변제 순서를 정해주는 역할이므로, 대항력 있는 임차인에게 배당된 만큼만 제외하고 남은 금액이 있으면 그 다음 순서로는 보증금을 받을 수 있습니다.

계약 당시에 등기부등본이 깨끗했더라도 전입신고를 미루다 저당권 및 가압류 등 다른 권리자가 먼저 대항력을 갖춰버리게 되면 보증금 반환이 어렵습니다.
이사 후에 전입신고도 하지 않고 확정일자도 받지 않은 임차인은 사실상 보증금을 날릴 수 있는 가능성이 높습니다.

못 받은 보증금은 원래 임대인에게 전세금반환소송 등의 민사 절차를 통해서 받아내는 것이 최선입니다.

이런 일에 대비하기 위해서는 계약 당시부터 선순위의 저당권이나 가압류·가등기가 되어 있는지 그 액수는 보증금을 보전할 수 있을 만큼 작은지를 확인해야합니다.

혹은 전세금보장보험 등의 상품을 통해 보증금을 사전에 보호하는 방법도 있습니다.
임차기간 중 해당 주택이 경매되거나 임대차계약이 해지 또는 종료된 후에 30일이 경과되었음에도 불구하고 임차보증금을 반환 받지 못함으로써 임차인이 입은 손해들을 보상해주는 상품입니다.

4. 소액임차인의 우선변제 주택임대차보호법은 소액임차인의 특례를 규정하고 있습니다.

대항력을 갖춘 소액임차인은 근저당권자 등 우선변제권을 가진 담보물권자가 있어도 보증금 중 일정액을 먼저 변제받을 수 있도록 하는 건데요.
이때는 확정일자가 보증금 반환을 위한 필수 요건은 아닙니다.

그렇다면 소액임차인이 대항력을 갖춘 경우 전세보증금 전액을 최우선 변제로 받을 수 있을까요? 현행법에 따르게 되면 서울 기준 보증금 1억5000만원 이하인 임차인의 경우 5000만원의 범위 안에서 최우선변제를 인정하고 있습니다.

단 이 금액은 소액임차인의 전입신고 일자가 아니라 선순위 담보물권 설정 당시 기준으로 결정된다는 점을 유의해야 합니다.

만약 경매사기로 궁금하신게 있으신 분들이나 피해를 보신분들께서는 최대한 신속하게 대응하셔야 원하시는 결과를 얻을 수 있는데요.

저희 법무법인 대건에 연락주시면 사건에 맞는 전담변호사가 1:1로 상담을 진행하여 문제 해결을 위해 최선을 다하고 있습니다.

언제나 의뢰인의 입장에서 만족할만한 결과를 약속드리니 언제든지 문의 주시길 바랍니다.

감사합니다.