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안녕하세요, 법무법인 법무법인 대건 부동산 전문센터입니다.

최근들어 부동산 시세가 요동치며 전세 보증금, 담보 대출 등 문제가 발생하는 깡통 전세 피해, 또는 전세 사기 사건에 휘말리는 사례가 많아지고 있습니다.
실제로 최근 들어서 건물이 경매로 넘어가버린 건물의 세입자들이 전세금을 날려버릴 위기에 처해있는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

해당 건물의 경우 평균 전세금은 8천만원 정도이지만, 세대마다 1억 이상의 근저당이 잡혀 있기 때문입니다.
예상 경매 낙찰가에서 채무액 등을 제외하고 난 후에는 세입자들이 돌려받을 수 있는 전세 보증금은 최우선 변제금이 약 2000만원 정도에 불과하여 수십세대가 수십억이 넘는 피해를 입은 것입니다.

깡통 전세는 전세 보증금이 매매가격보다 높거나 비슷한 정도로 높은 전세를 뜻합니다.
대부분 주택 담보 대출 가격과 전세금을 더한 가격이 매물 시세의 70퍼센트를 넘어가는 경우에는 깡통전세라고 합니다.

집값이 내려가면 보증금을 돌려받기가 어려워지기 때문에 깡통 전세를 더욱 더 조심해야 합니다.
경찰청의 자료를 찾아보면 깡통 전세 등등 전세사기와 관련한 검찰 송치 숫자는 1년사이에 2배가까이 늘어난 것으로 나타났습니다.

부동산 계약을 한 후에는 전입신고를 하고 확정일자를 받아서 우선 변제권을 확보하여야 합니다.
또한, 계약을 진행하면서 주택도시보증공사의 전세보증보험 가입도 해 두어야 합니다.

전세보증보험은 전세 계약 후에 임대인이 임차인에게 보증금을 받지 못하는 상황에서 반환해야 하는 전세보증금을 대신해서 주는 보험입니다.
이후 보증기관은 집주인을 채권자로 두고 보증금을 되돌려받게 됩니다.

전세 사기를 당하였다면 즉시 전세보증금 반환 청구소송을 진행하셔야 합니다.
앞에서 언급한 예방적 조치를 하지 못하여서 깡통전세, 전세 사기를 당한 다음이라면 빠르게 소송을 진행하여 보증금을 확보하는 것이 중요합니다.

보증금을 받지 못했을 경우에 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 집주인의 재산에 강제집행까지 진행할 수 있습니다.
이것 이외에도 사기 고소를 진행함으로써 합의를 하는 방법, 대한법률구조공단 법률 지원을 받는 방법 등 다양한 시도를 활용할 수 있습니다.

비교적 목돈인 전세보증금을 지키기 위해서는 사전에 다양한 방면에서 검토를 하여서 확실한 법률 보호를 받으시는 것이 필요하며, 사건이 발생된 경우에는 신속한 대응, 소송을 통해 가능한 묶여있는 보증금을 전부 되돌려 받아야 합니다.
다시 말하면 전세 사기를 사전에 예방하기 위해서는 계약서에 사인을 하시기 전 단계에서 법률 자문을 통해 해당 계약서 내에 문제가 없는 지에 대해 확인해야 합니다.

이미 사건이 발생되었다면 즉시 법무법인 대건의 부동산 전담센터 내 부동산 전문 변호사를 찾아서 적극적인 대응 방법을 찾아보실 것을 권합니다.

감사합니다.